Ervin Koçi



Bumi i ndërtimeve të objekteve të ndryshme, kryesisht të apartamenteve, në Shqipëri është i ndryshëm sipas vendeve dhe prioriteve të tyre. Jo të gjitha qytetet kanë çmime të larta të metrit katror për sipërfaqe banimi dhe biznesi si në kryeqytet, pavarësisht kostos që gjithandej është e njëjtë. Zonat me çmimet më të larta të sipërfaqes së ndërtimit në vend janë Tirana, Durrësi dhe më pas edhe disa zona të tjera turistike, kryesisht në bregdet. Por ndonëse në Tiranë dhe në Durrës çmimet e apartamenteve flasin për një konsolidim dhe një tendencë në rritjeje, ndryshe duket situata në qytetet e ndryshme të vendit, ku gjithsesi ka ndërtime, por jo me intensitetin e kryeqytetit. Të tilla tashmë janë që të gjitha qytetet kryesore të vendit, por ato ku ndërtimi është me intensitet janë Fieri, Vlora, Saranda, Lezha, Shkodra, Lushnja, Elbasani dhe Korça. Qyteti që vjen me intensitetin më të lartë menjëherë pas konurbacionit Tiranë-Durrës, është Fieri. Sipas të dhënave nga vrojtimet e tregut, por edhe të agjencive imobiliare në këtë qytet, çmimet e apartamenteve kanë një tendencë të ulen dhe jo të rriten.



Ndërtimet në Fier



Çmimi mesatar i apartamenteve në qytetin e Fierit varion nga 300-450 euro m/2, kjo në varësi të cilësisë së ndërtimit dhe të vendndodhjes së pallatit. Ajo që vërejnë agjentët imobiliarë në këtë qytet është niveli i ulët i shitjeve dhe një interes i ulët për të blerë apartamente të reja. “Janë të shumtë në numër apartamentet që kanë mbetur pa shitur dhe një pjesë e madhe e tyre kanë mundur të shiten pas një periudhe të gjatë kohe”,- thonë agjentët imobiliarë të pyetur nga gazeta në këtë qytet. Nga ana tjetër, ashtu siç ndodh rëndom në këtë sektor, janë të shumta apartamentet që janë këmbyer me materialet e ndërtimit të marra nga kompani të ndryshme. Ata që blejnë në Fier janë kryesisht emigrantët apo familje që kërkojnë të kenë një shtëpi më të madhe. Agjentët imobiliarë e shpjegojnë nivelin e ulët të shitjeve në Fier me afërsinë e tij me Vlorën dhe me tendencën e individëve për të blerë një shtëpi atje. Edhe ata njerëz që kanë para për të investuar preferojnë të blejnë një shtëpi të dytë në Vlorë, që mund ta shfrytëzojnë për pushime, por edhe për biznes, duke e dhënë me qira. Një fenomen i tillë ndodh edhe në qytetin e afërt me Fierin, në Lushnjë. Edhe aty, megjithëse firmat e ndërtimit kanë ngritur mjaft pallate të reja, numri i apartamenteve dhe i lokaleve të shitura është i vogël për shkak të mungesës së blerësve të interesuar, por edhe prej afërsisë së tij me Tiranën dhe Durrësin.



Ndërtimet në Shkodër



Një panoramë krejt tjetër shfaqet në tregun e pasurive të patundshme në qytetin verior të Shkodrës. Sipas të dhënave nga agjencitë imobiliare, çmimet variojnë nga 500-600 euro/m2 dhe tendenca duket pozitive. Operatorët konfirmojnë se ndërtimet e reja janë të shumta dhe apartamentet në to janë shitur thuajse të gjitha, ndërkohë që në ndërtim janë 10-15 pallate të tjera. Ekspertët e shpjegojnë këtë nivel të lartë të çmimeve të apartamenteve me lëvizjet demografike që kanë ndodhur, ku janë të shumta familjet që kanë zbritur në qytet nga zona më të thella veriore. Këta individë po blejnë shtëpi në Shkodër, e cila është vetëm 90 minuta larg kryeqytetit. Vitet e fundit qyteti po zhvillohet më shumë, pas një ngërçi që pati në fillim të viteve ’90, kjo falë përmirësimit të infrastrukturës dhe konsolidimit të një sërë biznesesh që zhvillojnë aktivitetin aty. Zhvillim zonës i japin edhe pikat doganore me Malin e Zi, zona bregdetare e Velipojës dhe interesi për liqenin e Shkodrës. Ata që blejnë më shumë në Shkodër janë të ardhurit dhe emigrantët, siç ndodh rëndom në çdo qytet të vendit. Imobiliarët thonë se çmimet nuk pritet të kenë rritje të mëtejshme pasi niveli aktual është për një qytet të vendit, përveçse kryeqytetit.



Zgjerimi i tregut



Çmimet e apartamenteve kanë nisur të pësojnë rritje të ndjeshme nga Shëngjini në Durrës e deri në Sarandë, ku rritja më e madhe u përket dy qyteteve kryesore, Durrësit dhe Vlorës. Duke parë këtë situatë mund të mendohet se bregdetit shqiptar duket se i është kthyer “shkëlqimi” i viteve 2000-2004, ku flukset e blerjeve të apartamenteve ishin vërtet të mëdha. Agjentët imobiliarë në zonat bregdetare konfirmojnë se blerësit po trokasin sërish dhe ata janë kryesisht emigrantë dhe të huaj. Kaq ka mjaftuar dhe kompanitë e ndërtimit i kanë rritur çmimet me një rritje mesatare 20-40 për qind. Të dhënat e mëtejshme nga agjentët imobiliarë flasin për një investim të parave në banesa dhe ambiente tregtare, të cilat mbeten nga më fitimprurësit ndër vitet e fundit. Një investim i tillë ka paraqitur kthime të larta, veçanërisht përsa i përket kryeqytetit, por edhe zonave të tjera që kanë një infrastrukturë të ngritur tashmë. Gjatë 5 viteve të fundit, sipas të dhënave zyrtare, çmimi i një banese minimalisht është dyfishuar. Por nga të dhënat në terren, rritja është edhe më e madhe. Mesatarisht, çmimet e banesave rriten 25 për qind në vit.





Të dhëna



300-450 euro/2 është çmimi i apartamenteve në qytetin e Fierit



500-600 euro/m2 është çmimi i apartamenteve në qytetin e Shkodrës







Interesimi i të huajve për apartamente është gjithmonë në rritje



Ndaj tregut imobiliar shqiptar nuk po rrinë indiferentë as të huajt. Që pas marrjes së ftesës për anëtarësim në NATO, në Shqipëri janë të shumta kompanitë ndërkombëtare që po kërkojnë të shtrijnë investimet e tyre këtu. Sipas agjentëve të tregut, më së shumti ata që vijnë janë investitorë dhe jo blerës individualë. Problemet e infrastrukturës ende të keqe si dhe mjaft mangësive me titujt e pronësisë po pengojnë konkretizimin e mjaft interesimeve për investime të huaja. Një i huaj kur vjen kërkon gjithnjë një territor “të pastër”, d.m.th. të rregullt në dokumentacion si dhe një rrugë të mirë që të lidh me të. Sipas ekspertëve, qeveria duhet patjetër të investojë në drejtim të këtyre mangësive, sepse vetëm kështu do të rrisë numrin e të huajve në tregun imobiliar. Ajo që vihet re këtë vit, ndryshe nga periudhat e mëparshme, është mbërritja e përfaqësuesve direkt të kompanive investuese dhe jo më nëpërmjet agjencive të huaja imobiliare. Tani biznesmenët nga vende të ndryshme të Europës apo më tej po e kalojnë personalisht kufirin shqiptar për të parë më mirë mundësitë e një investimi këtu.



Shitjet e apartamenteve rriten 40 për qind më shumë se në vitin 2007



Sipas INSTAT-it, indeksi i shitjeve në sektorin e ndërtimit në 3-mujorin e parë të vitit 2008 rezulton me një rënie prej 27.9 për qind krahasuar me 3-mujorin e mëparshëm. Krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar indeksi u rrit 39.7 për qind. Në 3-mujorin e dytë të vitit 2008, indeksi i kushtimit në ndërtim arriti 128.3 për qind, duke shënuar një rritje 0.8 për qind kundrejt tremujorit të mëparshëm. Krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit 2007 ky indeks ka shënuar një rritje 1.3 për qind. Një vit më parë ky ndryshim ishte 3 për qind. Indeksi i çmimeve të grupit “shpenzime direkte” është rritur 1.1 për qind kundrejt 3-mujorit të mëparshëm. Brenda këtij grupi rritjen më të madhe e shënuan nëngrupet “shpenzime materiale” prej 1.4 për qind dhe “shpenzime për paga” prej 0.3 për qind. Ndërsa indeksi i çmimeve për grupet e tjera nuk kanë ndryshuar. Brenda nëngrupit “shpenzime materiale” INSTAT-i thekson rritjen e çmimeve të materialeve të ndërtimit prej 1.5 për qind, materialeve elektrike prej 2.3 për qind, ndërsa çmimet e materialeve hidro-sanitare kanë shënuar ulje prej 0.8 për qind. Në këtë 3-mujor, krahasuar me atë të mëparshëm, ndryshimet në indekset e çmimeve të grupeve të tjera variojnë nga -0.4 në + 0.3 për qind.









Kategorizimi i çmimeve për rrethet



1. Çmimi për 1 metër katror sipërfaqe ndërtimi për dyqane mallrash apo shërbimesh është 1.5 herë më i lartë se çmimi i sipërfaqeve të banimit.



2. Çmimi për 1 metër katror sipërfaqe ndërtimi për garazh të mbuluar është 70 për qind e çmimit të sipërfaqeve të apartamenteve të banimit sipas zonave.



3. Çmimi për 1 metër katror sipërfaqe ndërtimi zyra është i njëjtë me çmimin e sipërfaqes së apartamenteve.



4. Çmimi për 1 metër katror sipërfaqe ndërtimi për parkim të hapur është 30 për qind e çmimit të sipërfaqeve të apartamenteve të banimit sipas zonave.



5. Çmimi për 1 metër katror sipërfaqe ndërtimi për qytetet që nuk janë të listuara në këtë shtojcë është kostoja e shitjes për metër katror të përcaktuara nga Enti Kombëtar i Banesave në vitin e fundit.



6. Për ndërtesat e privatizuara me Ligjin nr. 7652, datë 23.12.1992 “Për privatizimin e banesave shtetërore” i ndryshuar, për ndërtesat e ndërtuara dhe të regjistruara deri më 31 dhjetor 2004, çmimi për metër katror është kostoja e shitjes për metër katror të përcaktuara nga Enti Kombëtar i Banesave në vitin e fundit.



7. Për komunat çmimi minimal llogaritet 70 për qind e çmimit të qytetit përkatës.





15 Tetor 2008